주택 임대차 보호법 개정 으로 전세사기 방지하는 방법

급격히 올랐던 부동산 금액들이 하락하고 있다는 소식이 많이 들립니다. 그로 인해 깡통전세, 전세사기, 역전세로 인해 임차인이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 많이 나타나고 있습니다.

임대차 보호법 개정

임대차 보호법 개정

정부가 올해 9월에 발표했던 “전세사기 피해방지 대책“에 대한 후속조치로 지난 21일에 주택 임대차 보호법을 일부 개정하기로 나선 겁니다.

대부분 임대인들은 집을 구매할 때 임차인의 전세금을 끼고 집을 매매하는 경우가 많아 집값 하락 전세금 하락 등의 원인으로 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 나타나는 것입니다.

이번 임대차 보호법 개정에는 “정보 확인 건”이 신설됩니다.

• 예비 세입자가 집주인한테 선순위 보증금 임대차 정보가 추가됩니다.
• 집주인의 세금 체납정보를 요구할 수 있습니다.
• 집주인이 본인 집 명의로 담보권 설정을 할 수 없습니다.

전세계약을 할 때 조금 더 안전한 조건으로 계약을 할 수 있게 된 것인데요. 하지만 기존에도 집주인의 동의를 받아서 임대차 정보를 요청할 수 있습니다.

하지만 법이 개정되면 세입자가 집주인에게 선순위 보증금 등의 정보를 요구하면 집주인은 의무적으로 동의를 해야 합니다.

선순위 보증금이란?

선순위 보증금이란 나보다 먼저 들어와 있던 전세입자의 보증금 순위를 나타내는 것입니다. 부동산 사업인은 여러 개의 집을 갖고 있고 전세금 또한 여러 임차인을 보유하고 있는데 그 와중에 임차인이 몇 번째 순위로 전세금을 돌려받을 수 있는지 나타내는 것입니다.

예를 들어 집에 문제가 생겨서 집이 경매로 넘어가게 될 때 집값에 70%에서 담보대출 융자와 선순위 보증금을 뺀 남은 금액을 확인해보고 집이 경매로 넘어갔을 때 자신이 받을 수 있는 돈을 계산할 수 있습니다.

납세 증명서 요구

세금은 보증금 지급보다 우선순위에 있습니다. 그로 인해 집주인이 세금을 미납해 압류가 들어오면 보증금이 묶여버리는 상황이 나타나는 것이죠. 예비 세입자는 납세증명서를 보고 이를 방지할 수 있는 것이죠.

특약: 집주인의 담보권 설정 금지

그동안 세입자가 계약 당일에 확정일자를 받아도 법적 효력은 그다음 날부터 생깁니다.

이 방법을 이용해 집주인인 집을 계약한 날(법적 효력이 없는 날) 집을 담보로 대출을 받거나 그 하루 사이에 집을 팔아버리는 등의 악의적인 행위를 하는 경우가 많습니다.

계약 전에는 계약서상 아무런 문제가 없었지만 나중에 보니 집이 팔려있거나 대출 융자가 껴있는 경우가 전세사기의 대부분입니다.

이런 사기를 방지하고자 계약 체결 후 입주 전까지 집주인이 담보권을 설정할 수 없게 특약이 생긴 것입니다.
쉽게 말하여 문제의 ”그 하루“동안 집주인은 집을 담보로 돈을 빌릴 수 없고 어떠한 담보권을 행사할 수 없게 된 것입니다.

이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해지하고 손해배상 청구가 가능합니다.

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전월세 신고 의무화 개정

전월세 신고가 의무화된 오늘날 월세를 낮추고 관리비를 올려 받는 경우가 있습니다. 집주인들은 전월세 신고대상을 피하기 위해 편법을 쓰고 있습니다.

월세를 낮게 받을 수 없으니 ”월세 10만 원 관리비 50만 원“ 이런 식으로 중개사무소에 올려 받고 있는 겁니다. 이러한 편법을 방지하기 위해 주택임대차 표준계약서에 “관리비”항목이 추가가 됩니다.

정부는 내년 1월 2일까지 최종 개정안을 검토하고 국무회의를 통해 개정안을 국회에 제출할 예정이라고 합니다.