전세사기 안당하는 방법 필수체크 목록들 (전세계약이 처음이라면 필독)

전세사기가 급증함에 따라 정부에서도 대책마련을 하고 있습니다. 하지만 전세사기는 계속해서 임차인들에게 고통을 안겨주고 있는데요, 가장 중요한 것은 "애초에 사기를 당하지 않는 것"이겠죠,  전세사기는 충분히 예방할 수 있으며. 아래에 설명하는 내용들은 전세계약이 처음이라 무엇부터 해야 할지 모르는 분들도 쉽게 이해할 수 있도록 설명하고 있습니다. 

 

 

임대인: 집을 임대해 주는 집주인
임차인: 전세계약을 하는 세입자

 

임차인의 무지성으로 인한 전세사기

 

전세사기를 당하는 이유정말 다양합니다. 빌라 같은 경우 공시가가 정해져 있지 않아 매매가를 전세가보다 높게 계약을 진행한다던지, 역전세로 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다던지 등 여러 가지 경우가 있습니다. 

대표적으로 임차인의 무지함이 전세사기 당하는 데에 있어서 가장 큰 문제점이 됩니다. 사회초년생이거나 처음 가족 곁을 떠나 독립하는 사람들이 피해자의 대부분입니다. 전세계약 자체가 처음이고 계약서를 봐도 어떤 말인지도 모르지만 무작정 싸인부터 하고 돈을 보내버리는 경우인데요, 전세보증금과 집상태에만 취중 하여 더 중요한 것들을 놓치고 마는 것이죠,

아래설명하는 내용들을 숙지하시고 이해한다면 전세사기는 충분히 예방할 수 있습니다.

 

 

1. 공인중개사를 잘 만나자

 

1. 공인중개사를 잘 만나는 것도 정말 중요합니다. 전셋집을 구할 때 부동산애플리케이션을 이용하거나 부동산플랫폼으로 집사진과 구조만 보고 무작정 집에 찾아가도 대부분이 허위매물이거나 똑같은 구조와 똑같은 보증금이 있다며 다른 집을 유도해 보여주는 경우가 일반적입니다.
   
   그렇다면 왜 허위매물을 올리는 것일까요? 중개사도 플랫폼에 해당매물을 올리는 데에 금액을 지불합니다, 비슷비슷한 구조의 집들을 다시 인터넷에 올리면 중개사도 금액지출이 생기기 때문에 이미 계약이 된 집들도 계약이 종료되었지만 광고효과를 위해 그냥 게시해 놓는 경우도 많습니다.
   
   대형플랫폼사이트를 활용해 전셋집을 알아보는 것도 방법이되만, 귀찮아도 직접 여러 부동산을 돌아다니며 정말 많은 집을 보고 많은 중개사들과 상담해 보는 것이 가장 중요합니다. 
   
   
   
2. 공인중개사의 나이도 중요합니다. 물론 중개사의 나이가 많다고 해서 부동산 중개업무를 잘 모른다는 뜻이 아닙니다.  변해가는 나라의 대출 복지에 대해서 모르는 경우가 많기 때문입니다.
   
   대부분 전셋집을 구하는 사회초년생들은  전세금마련을 청년버팀목대출이나 중소기업대출 등 나라에서 운영하는 대출을 이용해 저렴한 금리로 이용하는 경우가 많은데 이런 나라에서 지원하는 대출상품은 대출승인여부가 정말 까다롭습니다. 임차인뿐만 아니라 집주인도 나라대출을 꺼려할 정도로 복잡한데요,
   
   하지만 중개사들은 어떤 식의 대출을 받아오느냐는 중요하게 생각하지 않습니다, 어떻게든 계약을 시키고 중개수수료만 받게 되면 본인의 일은 끝이 나기 때문입니다.
   
   계약시작부터 계약이 끝나는 순간까지 책임을 가지고 일을 해주는 중개사를 만나는 것이 가장 중요합니다.
   
   
3. 공인중개사의 대화 스킬에 넘어가지 마세요, 대표적으로 이 집은 인기가 많아 다른 곳에 다녀오면 "집이 나가고 없을 것이다. 그러니 가계약을 하고 가라" 라며 임차인에게 조급한 마음을 심어주는데요, 여러분들인 지금 옷가게에 오신 게 아닙니다.
   
   임차인들 대부분이 몇억이 왔다 갔다 하는 중요한 계약을 앞두고 있지만 임차인들은 큰돈이 오고 간다는 것을 체감하지 못합니다. 그 이유는 대출금으로 전세금에 70%~80%가 나오기 때문에 그게 임차인 본인의 돈이라고 실감하지 못하고 있기 때문인데요,  다른 곳에서 다른 매물을 충분히 둘러봐도 해당집은 아직 남아있는 경우가 대부분이니 항상 신중하고 천천히 결정을 하세요.

 

 

 

2. 깨끗한 전세매물 찾기

 

갭투자붐으로 인해 정말 집주인돈이 100%인 매물은 거의 없고 대부분 투자목적으로 집을 구매한 집주인이 대부분입니다. 이 개념이 잘 이해가 안 되는 사람이 있을 겁니다.

간단하게 설명하자면 보통 집을 매매할 때 전세 임차인의 전세자금을 끼고 나머지 돈만으로 집을 구매하는 형태인 것이죠, 평균 매매가대비 전세가율이 80% 라고 보았을 때 집주인은 20%의 돈만 가지고 집주인이 될 수 있는 것입니다.  

 

이렇다고 깨끗하지 않은 집이 아닙니다. 부동산을 투자하는 방법 중에 하나인 것이며 법적으로도 아무런 문제가 없는 방법이죠, 문제점은 전셋집의 집주인이 전세자금을 돌려줄 수 있는 능력이 있는지 없는지가 중요합니다.

 

등기부등본 확인하기

먼저 깨끗한 전세 매물을 찾을 때 가장 기본적으로 등기부등본을 떼보는 것인데요, 등기소에 직접 방문할 필요 없이 부동산 사무실에서 등기부등본을 볼 수 있습니다. 부동산에서 매물을 직접본 후 부동산 사무실로 돌아와 공인중개사에게 등기부등본을 보여달라고 하면 즉시 뽑아서 보여줍니다. 

하지만 등기부등본을 막상 보면 너무 어려워서 무슨 말인지 하나도 모르시는 경우가 많습니다. 아래 딱 두 가지만 기억해 주세요!

 

등기부등본 을구

 

1. 등기부등본의 첫 번째 장 하단에 "열람일시"를 꼭 확인해 해당시간에 열람해서 출력해서 준 것인지 꼭 확인해 주세요
   ▶그런 일은 극히 드물지만 이전에 뽑아두었던 등기일 수 있습니다. 
   
   
2. 을구를 확인하세요
   ▶[을구] 확인을 통해 집주인이 해당 집을 담보로 근저당을 설정했는지 알 수 있습니다. 을구에 "기록사항 없음"이라고 기입되어 있다면 근저당이 설정되지 않은 깨끗한 집임을 알 수 있습니다.
   ▶[을구]에 근저당에 설정되어 있다면 잔금일 전까지 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다.

 

 

집주인의 세금체납 확인하기

 

근저당이 설정돼있지 않더라도  집주인의 세금체납납여부는 정말중요합니다. 그 이유는 선순위채권 때문인데요

간단하게 예시를 들자면 집주인이 빚을 갚지 못해 지금 살고 있는 집에 전셋집이 경매로 넘어가게 된 것입니다. 그렇다면 경매로 낙찰된 금액이 전세세입자의 보증금으로 돌아가는 것이 아니라 집주인의 체납된 세금이 1순위이기 때문에 체납된 세금을 먼저 갚은 후 나머지돈이 전세세입자에게 돌아가는 것입니다. 갚아야 할 세금이 크다면 전세 세입자에게 돌아가는 금액도 적어지겠죠

납세증명서,지방세납세증명서

집주인이 껄끄러워 할 수 있지만 우리는 당당하게 납세증명서를 요구할 수 있습니다. 잘못된 게 아니니  납세증명서와 지방세납세증명서 두 가지를 꼭 요청하세요, 두서류 모두 하단에 "해당 없음"만 확인해 주시면 됩니다. 

 

1. 집주인의 세금체납 후 임차인의 전입신고 ▶ 1순위 -세금  2순위-전세 임차인
2. 임차인의 전입신고 후 집주인의 세금체납 ▶ 1순위 -전세 임차인  2순위-세금

 

 

3. 전세특약 설정하기

 

실제로 아래 전세특약 내용을 들고 부동산을 방문하시면 1번부터 5번까지 다 넣어주는 중개사는 극히 드뭅니다. 그 이유는 중개사가 집주인에게 싫은 소리 하기 싫기 때문인 거죠, 공인중개사도 고객(임대인)을 유치하는 관점에서 바라보면 집주인에게 유리한 계약을 진행해야 집주인이 좋아한다는 걸 알기 때문이죠,

 

[전세특약]
1. 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제 로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전
세 자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은
계약금을 즉시 반환한다.
2. 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시
 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 다만 (무한정 기간을 주기에 는 임대인에게도 불리하므로) 
잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.
3. 임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세
권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
4. 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.
5. 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 
만일 세금 체납이 확인된 는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금 은 즉시 반환한다.

 

 

특약설정은 임대인과 임차인 간의 적당한 조율이 필요합니다. 무조건 임차인에게 유리한 조건으로 특약을 설정하시면 임대인도 계약을 꺼려 할 수 있기 때문인데요. 

예를 들어 기존세입자가 나가면 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다. 새로 들어오는 임차인에게 전세금을 받은 후 나가는 세입자에게 그 돈을 넘겨주는 방식으로 계약을 진행하는데요

만약 새로 들어오는 임차인이 계약금을 지불한 상태에서 잔금일이 얼마 남지 않았지만 단순변심으로 인해 계약을 파기하게 된다면 지불했던 계약금은 돌려받으실 수 없습니다.
임대인도 계약을 종료하는 세입자에게 돌려줄 돈을 마련하는 것 자체가 손해를 보는 것이기 때문입니다.

 

 

 

4. 계약 후 확정일자와 임대차신고하기

계약을 했다면 지체하지 말고 바로 해야 하는 것이 확정일자와 임대차 신고를 하는 것입니다. 해당 아파트단지나 빌라단지 주변에 가장 가까운 동사무소를 방문하여 확정일자와 임대차신고를 하시면 됩니다. 

 

1. 필요서류는 5% 이상의 영수증, 전세계약서, 신분증을 지참해 방문하시면 됩니다.
2. 이전엔 임대차신고와 확정일자를 따로따로 받았어야 했지만 이제는 확정일자를 받으면 임대차신고가 자동으로 되기 때문에 번거로움이 사라졌습니다. 
3.  기존에 1,000원이라는 비용이 발생했지만  확정일자 임대차신고의 수수료는 0원입니다.
4. 임대차신고는 관할 동사무소에 방문하지 않고 인터넷에서도 쉽게 신청이 가능합니다.

 

주택 임대차 계약의 신고 또는 주택임대차 계약의 변경 및 해제 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자를 포함) 그 신고를 거짓으로 한 자는 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다
(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제28조 제5항 제3호)
-출처-생활 법령정보

 

 

5. 전입신고 바로 하기

 

 

이제 마지막 가장 중요한 전입신고입니다. 전입신고는 계약 잔금을 치른 후 진행 하며 전입신고의 법적효력은 다음날 0시부터 법적효력이 발생합니다 
예) 1월 1일 전입신고완료 -> 1월 2일 법적효력 발생

전입신고가 되어있다면 집주인은 해당집을 담보를 발생시킬 수 없습니다. 하지만 위에 예시한 날짜인 1월 1일에서 2일로 넘어가는 중간에 담보를 설정 가능하기 때문에 전입신고는 기존세입자가 퇴거신청을 하면 곧바로 전입신고를 하는 것이 가장 중요합니다.

그렇기에 잔금일날 부동산을 방문하면 마지막으로 한 번 더 등기부등본을 요청해 마지막까지 긴장의 끈을 놓지 않고 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

전세피해 확인서로 전세피해지원받는 방법